La valutazione multicriteriale del saggio di capitalizzazione per la revisione del catasto degli immobili

Il riferimento teorico economico dei procedimenti tradizionali di stima immobiliare è il modello di mercato perfettamente concorrenziale, in cui il valore di un bene può derivarsi dal prezzo di un altro bene analogo, in virtù del principio di sostituzione dei simili e della legge di indifferenza dei prezzi. Nella pratica estimativa, si riscontra una certa difficoltà nell’individuazione di appropriati beni con cui costruire un campione di riferimento per la stima e la mancata corrispondenza fra i prezzi di beni anche identici in contesti di mercato molto ristretti rende più complicato il processo di derivazione del valore di un bene da un altro.La revisione del catasto immobiliare che il governo si appresta a varare intende attribuire alle unità immobiliari un valore patrimoniale che approssima quello di mercato. In mancanza di un mercato consolidato, si richiede di ricorrere al procedimento di stima indiretto.Il procedimento indiretto di capitalizzazione assume che il valore di un bene deriva dal flusso dei redditi prevedibili che esso produce e trasforma il flusso atteso, che si presuppone perpetuo, in un fondo di valore, applicando un opportuno saggio di capitalizzazione. Nella formulazione usuale del procedimento, si stima il saggio di capitalizzazione per confronto diretto con altri beni aventi caratteristiche tecnico-economiche equivalenti. Si consegue in tal modo un valore medio di mercato del saggio da specificare mediante opportuni aggiustamenti per tenere conto delle caratteristiche specifiche del bene da stimare. Il processo di adeguamento del saggio è un’operazione tanto importante quanto delicata ed è affidata all’esperienza concreta del tecnico che opera la valutazione.Nei complessi mercati dei beni immobiliari, soltanto in parte il prezzo è influenzato dal livello relativo della domanda e dell’offerta. Si deve tenere conto anche del contributo dei motivi di natura soggettiva nella definizione degli scambi e dei processi di significazione socioeconomica dei beni capitali. I «motivi» della domanda − uso in proprio, impiego produttivo, tesaurizzazione reale − e dell’offerta − disinvestimento, trasferimento, ecc. − si combinano, generando circostanze specifiche di compravendita. Inoltre, la carenza di trasparenza, l’incompletezza dell’informazione, la variabilità dell’intensità degli scambi, l’atipicità dei capitali immobiliari per caratteristiche tecniche, localizzazione fisica e socio-economica fanno si che i mercati immobiliari non si trovino nelle condizioni di equilibrio.La formazione ed evoluzione dei valori immobiliari sono influenzate da fattori macro emicroeconomici, in funzione anche delle dinamiche economico-finanziarie dei beni capitali reali e finanziari, secondo l’ermeneutica speculativo-finanziaria dei loro mercati.Per descrivere l’immobile come fenomeno economico si considerano sia caratteristiche relative agli aspetti tecnico-urbanistici sia fattori esprimenti la relazione fra il bene capitale ed il contesto economico dinamico, la cui evoluzione rigenera continuamente i valori dei beni patrimoniali. Dunque, influiscono sul saggio di capitalizzazione sia fattori reali sia fattori monetari, interagenti fra loro ed incidenti mediamente sul valore nel segmento di mercato considerato.I criteri che in maniera sistemica influiscono sul saggio derivano in parte dalle caratteristiche posizionali estrinseche ed intrinseche, tecnologiche ed alla capacità di produrre reddito o liquidità esplicita, che sintetizza anche i fattori economico-istituzionali relativi al quadro normativo, al sistema impositivo, ecc. In parte, d