I numeri indice dei prezzi edonici immobiliari

    Progetto: Research project

    Dettagli progetto

    Description

    Nel mercato immobiliare gli investitori introducono nelle loro scelte una serie di considerazioni in ordine alla commerciabilità degli immobili e alla possibilità di effettuare previsioni sugli andamenti futuri del mercato.
    Il mercato immobiliare italiano appare di difficile interpretazione a causa della mancanza di trasparenza e della scarsità di dati cognitivi circa il suo andamento a differenza di quanto accade per il mercato mobiliare maggiormente trasparente, regolamentato e riferito a prodotti omogenei. L’assenza di dati certi a cui fare riferimento genera, inevitabilmente, inefficienza nel mercato immobiliare e incertezza negli investitori, ma soprattutto errori nelle previsioni future. Al fine di colmare questa carenza, nei mercati più evoluti vengono studiati ed elaborati sistemi per determinare le serie dei numeri indice immobiliari. I numeri indice misurano le variazioni di grandezze tecnico-economiche nel tempo e rappresentano utili indicatori per esplicitare il fenomeno immobiliare nella sua evoluzione temporale. Tali misure consentono altresì di operare confronti tra fenomeni simili, e quindi risultano validi strumenti per la scelta degli investimenti alternativi.
    Il programma di ricerca intende operare una ricognizione delle metodologie scientifiche di calcolo dei numeri indice e sperimentare sui dati di mercato procedimenti di calcolo dei numeri indici edonici. I primi sono riferiti ai prezzi medi di un segmento di mercato immobiliare. I secondi riguardano l’andamento nel tempo dei prezzi marginali delle singole caratteristiche degli immobili.

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    2.1 Obiettivi

    Il programma di ricerca si pone l’obiettivo di costruire i numeri indice dei prezzi unitari degli immobili, e di comporre i numeri indici edonici delle principali caratteristiche immobiliari attraverso modelli statistico estimativi di analisi multivariata. I numeri indici dei prezzi edonici rappresentano un utile indicatore per comprendere il peso attribuito alle diverse caratteristiche immobiliari dal mercato nel corso degli anni.
    Lo studio, al contempo, si propone di promuovere la rilevazione sistematica e continua delle transazioni immobiliari (compravendite e affitti), unico mezzo per svolgere stime metodologicamente corrette e per rispondere alle domande del settore immobiliare italiano e internazionale sulla base della recente evoluzione normativa.

    Dal punto di vista metodologico la ricerca prevede: a) la ricerca bibliografica nella letteratura scientifica e professionale nazionale e internazionale; b) lo studio di modelli di analisi multivariata per il calcolo dei numeri indice dei prezzi edonici; c) l’applicazione dei modelli ai dati di mercato di immobili in ambito urbano e alle caratteristiche immobiliari rilevanti per la fase sperimentale; d) la definizione di un progetto operativo per il calcolo dei numeri indice. Il progetto dei numeri indice deve definire preliminarmente una serie di parametri relativi:
    - alla tipologia (semplici, complessi, monetari, non monetari, ecc.);
    - alle modalità di costruzione (diretti, indiretti, ecc.);
    - alle finalità di utilizzo degli indici (asset, mercato, ecc.);
    - alle fonte delle informazioni (appraisal, transaction, ecc.);.
    - all’individuazione dei segmenti di mercato significativi per certi fini o rappresentativi della realtà immobiliare;
    - alla costituzione della rete dei rilevatori;
    - alla formazione rilevatori;
    - alla costituzione di una banca dati;
    - alla verifica remota con le quotazioni disponibili.
    StatoAttivo
    Data di inizio/fine effettiva1/1/07 → …

    Fingerprint

    Esplora i temi di ricerca toccati da questo progetto. Queste etichette sono generate sulla base dei riconoscimenti/sovvenzioni sottostanti. Insieme formano una fingerprint unica.